Seit dem 01.01.2004 ist eine neue Betriebs- kostenverordnung in Kraft getreten. Für die Mietverträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, gilt nach wie vor, dass Betriebskosten nur im vertraglich verein- barten Rahmen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Wurde hier auf die II. Be- rechnungsverordnung Bezug genommen, so ist deren Umfang nach wie vor für die über- nommenen Betriebskosten entscheidend. In neueren Verträgen, in denen auf die Be- triebskosten nach der Betriebskostenver- ordnung Bezug genommen wird, haben sich kleinere Veränderungen ergeben. So können in Zukunft Betriebskosten auf die Mieter zusätz- lich umgelegt werden, die bisher in dem Kostenrahmen nicht enthal- halten, oder deren Umlegung umstritten waren.
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbaube- rechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, An- lagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatz- steuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestim- mungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Ab- nutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und In- standsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1.die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.
2.die Kosten der Wasserversorgung Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsan- lage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
3.die Kosten der Entwässerung Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
4.die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasan- lage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Über- wachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebs- bereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der An- mietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstat- tung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu ge- hören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärme- lieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen ent- sprechend Buchstabe a; oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuer- stätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablage- rungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regel- mäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5.die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu ge- hören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wasserer- wärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrück- ständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammen- hängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6.die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungs- anlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7.die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichti- gung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßi- gen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8.die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechen- der nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehö- ren namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
10.die Kosten der Gartenpflege Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen ein- schließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spiel- plätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
11.die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
12. die Kosten der Schornsteinreinigung Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berück- sichtigt sind.
13.die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes ge- gen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glas- versicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
14. die Kosten für den Hauswart Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Lei- stungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für sei- ne Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. So- weit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeits- leistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
15.die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennen- anlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Ka- belweitersendung entstehen; oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;
16.die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwa- chung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
17. sonstige Betriebskosten Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Seit dem 01.01.2004 ist eine neue Betriebs-
