Ist man Mieter oder Vermieter einer Woh- nung, stellt sich früher oder später die Fra- ge, wie ein Mietverhältnis wieder beendet wird.
Enthält ein Mietvertrag keine Bestimmung, wann das Mietverhältnis beendet sein soll, läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Ein solches Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlich oder vertraglich bestimmten Kündigungsfristen durch ordentliche Kündigung beendet werden.
Wurde ein Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen oder beste- hen lange gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen, kann ein Miet- verhältnis in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen unter Beachtung einer Mindestfrist (§ 573d Abs. 1, 2 BGB) vorzeitig gekündigt werden. Bei dieser Art der Kündigung handelt es sich um die so genannte außerordentliche befristete Kündigung.
Wird ein Mietverhältnis fristlos oder nach der kurzen Mindestfrist von 3 Mo- naten gemäß § 573d BGB beendet, spricht man von einer außerordentlichen unbefristeten Kündigung.
Schutz: Der Gesetzgeber erachtet Wohnraum als besonders schutzwürdig und stellt daher an die Beendigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowohl formell als auch materiell besondere Anforderungen. Für Geschäfts- räume gelten diese Erfordernisse überwiegend nicht.
Kündigungsform: Ein Mietverhältnis über Wohnraum ist gemäß § 568 BGB grundsätzlich schriftlich zu kündigen. Das gilt gemäß § 549 Absatz 2 BGB nicht für Wohnraum, der nur zu vor- übergehendem Gebrauch vermietet ist, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist. In den Fällen, in denen die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat, muss das Schreiben gemäß § 126 BGB vom Erklärenden eigenhändig unterschrieben sein.
Inhalt der Kündigungserklärung: Aus der Kündigungserklärung muss der eindeutige Wille hervorgehen, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Die Erklärung darf nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden. Die bloße Absicht oder Ankündigung, das Mietverhältnis beenden zu wollen, stellen noch keine Kündigung dar.
Termin: Die Kündigungserklärung sollte den Beendigungstermin enthalten. Ist das nicht der Fall, so hat dies nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge, vielmehr endet das Mietverhältnis in diesem Fall mit Ablauf der ge- setzlichen Frist.
Achtung: Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, müssen gemäß § 573 Abs. 3 BGB in dem Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe angegeben werden. Bei der gerichtlichen Überprüfung der Kündigung eines Mietver- hältnisses über Wohnraum werden lediglich diejenigen Gründe berücksich- tigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht erst nachträglich entstanden sind. Daher ist ein Kündigungsschreiben ohne An- gabe der Kündigungsgründe letztlich unwirksam. § 568 BGB schreibt ferner vor, dass der Vermieter von Wohnraum den Mieter grundsätzlich auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf die Form und Frist des Wider- spruchs nach § 741 bis 747b BGB rechtzeitig hinweisen soll.
Kündigungsfristen: Damit sich der andere Vertragspartner auf die verän- derte Situation einstellen kann und die Kündigung wirksam ist, müssen bei der Kündigung die gesetzlichen Fristen beachtet werden.
Bis zum 31.08.2001 galten die Fristen des § 565 BGB in der alten Fassung. Für Mietverhältnisse über Wohnraum sah Absatz 2 vor, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig war. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.
Für alle ab dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträge gilt das neue Mietrecht. In § 573c BGB werden für den Mieter und den Vermieter unter- schiedliche Kündigungsfristen festgelegt:
Die Frist für den Mieter beträgt unabhängig vom zeitlichen Bestand des Mietverhältnisses drei Monate.
Zu beachten: Die neuen Fristen sind nur auf laufende Verträge anzuwen- den, sofern in diesen auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen wird. Wurden dort andere Kündigungsfristen vereinbart - oder auch nur die alten gesetzlichen ausformuliert - gelten diese als vereinbart.
Nach § 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter mindestens drei Monate. Die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate. Die maximale Frist für den Vermieter beträgt mithin neun Mo- nate.
Zugang der Kündigung: Für die Wirksamkeit der Kündigung ist darüber hi- naus ihr Zugang beim Kündigungsempfänger erforderlich (§ 130 BGB). Der Zugang wird dadurch bewirkt, dass die Kündigung so in den Bereich des Empfängers verbracht wird, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Auch nachdem eine Erklärung in den Bereich des Empfängers verbracht wurde, gilt sie erst dann als zugegangen, wenn der Empfänger die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat und diese auch nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Wird etwa spät abends ein Brief in den dafür vom Empfänger vorgesehenen Briefkasten eingeworfen, so gilt er erst am nächsten Morgen als zugegan- gen, da der Empfänger üblicherweise erst dann mit Post rechnet und diese entnimmt.
Vorsicht: Vielfach wird die Ansicht vertreten, ein Schreiben, das man nicht entgegen genommen habe, könne auch keine Wirkung entfalten. So kommt es etwa vor, dass Mieter Einschreibebriefe trotz Benachrichtigungszettel des Postboten nicht abholen, da sie bereits mit einer Kündigung rechnen. Diese Rechnung geht jedoch nicht auf. War es dem Empfänger einer ord- nungsgemäßen Benachrichtigung möglich das Schreiben abzuholen, geht dies zu seinen Lasten. Trotz einer derartigen Bewertung der Zugangspro- blematik bleibt die Schwierigkeit, den Zugang im Streitfall beweisen zu müssen.
Tipp: Zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten empfiehlt es sich, die Kündigungserklärung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, da auf dem Rückschein das Zugangsdatum und die Unterschrift des Empfängers enthalten sind. In Betracht kommt aber auch die Zustellung durch den Ge- richtsvollzieher.
Befristete Mietverhältnisse – Können sie gekündigt werden? Ein befristetes Mietverhältnis ist grundsätzlich dadurch charakterisiert, dass es nur für eine bestimmte Zeit geschlossen wird, nach Ablauf der Mietzeit also – von einigen Ausnahmen abgesehen, die Sie diesen Seiten entnehmen können – automatisch endet, ohne dass es gekündigt werden muss. Ande- rerseits sind aber Mieter und Vermieter für den Zeitraum, für den der Miet- vertrag abgeschlossen ist auch aneinander gebunden. Das bedeutet, dass ein befristeter Mietvertrag nicht mit den geltenden gesetzlichen Kündi- gungsfristen gekündigt werden kann.
Mietaufhebungsverträge: Ein vorzeitiger Auszug des Mieters ist dann möglich, wenn Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag schlie- ßen. Es kann also nicht einseitig gekündigt werden, sondern beide müssen sich mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden erklären.
Abfindungen sind grundsätzlich erlaubt: Häufig bieten Vermieter ihren Mietern eine Abfindung, damit sie eine Wohnung oder ein Haus räumen. Der Eigentümer möchte die Immobilie vielleicht gewinnbringend verkaufen, muss dazu allerdings erst seine Mieter loswerden. Hauseigentümer bieten in sol- chen Fällen einen Teil des Mehrerlöses als Abfindung an und erkaufen sich damit die Zustimmung zu einem Mietaufhebungsvertrag.
Guter Rat: Rechnen Sie kühl, wie weit Sie mit dem Geld kommen. Denken Sie an Renovierungskosten für die alte Wohnung und vor allem an Ausgaben für die neue Wohnung wie Maklergebühr, Mietkaution und Umzugskosten.
Steuerfrei: Die Höhe der Abfindung kann von den Parteien frei ausgehan- delt werden. In einem vom BFH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eine Abfindung erhalten, die er nach Meinung des Finanzamtes als Einkom- men versteuern sollte. Der BFH hat dieser Auffassung widersprochen und entschieden, dass es sich bei dem Besitzrecht des Mieters um ein beson- ders geschütztes vermögenswertes Recht handelt und die Abfindung als Gegenleistung für die Aufgabe dieses Rechts gezahlt wird, so dass lediglich eine sog. Vermögensumschichtung vorliegt, die nicht steuerpflichtig ist (BFH, Urteil vom 14.9.2000, Az.: IX R 89/95, DStZ 2000, 453).
Ist man Mieter oder Vermieter einer Woh-
