Wohnungsmietverträge müssen auf dem BGB resp. dem MHG beruhen. Doch nicht alles ist unbedingt zwingend im jeweiligen Mietvertrag geregelt oder zwischenzeit- lich durch die aktuelle Rechtssprechung überholt.
Deshalb veröffentlichen wir nachfolgend einige Grundsatzurteile zu immer wieder auftretenden konträren Meinungen zwischen Vermietern und Mietern.
Vielen Dank für Ihr Interesse!
Wie hoch sollte der monatliche Abschlag sein? Der Bundesgerichts- hof gibt eine wichtige Hilfestellung. Zu niedrig ist nie ein Problem, nur zu hoch dürfen die Abschläge nicht sein. Der BGH hatte einen Fall aus Köln zu entscheiden, in dem der Vermieter die monatlichen Abschläge für Hausmeister, Kaminkehrer und Co. mit EUR 100 für eine 100 m² große Wohnung zu gering angesetzt hatte. Folge: Mit der Jahresabrechnung flatterte dem Mieter eine Rechnung über EUR 1.500 ins Haus. Der Mieter wollte das nicht akzeptieren und zahlte nicht. Der Vermieter ging bis zum BGH und bekam recht: Legt er die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest, macht er sich nicht scha- denersatzpflichtig, entschieden die Richter (Az. VIII ZR 195/03). Nach dem Gesetz ist es nur verboten, zu hohe Vorauszahlungen zu vereinbaren. Da- gegen darf der Vermieter laut BGH auf Vorauszahlungen sogar ganz ver- zichten. Deshalb darf er auch die Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig ansetzen. Ausnahme - Zusicherung und Täuschung: Hat der Vermieter dem Woh- nungsinteressenten ausdrücklich zugesichert, dass er mit den geringen Ab- schlägen auskommt, geht die Differenz bei der Jahresabrechnung zu seinen Lasten. Auch wenn der Vermieter die Nebenkosten „bewusst zu niedrig be- messen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbela- stung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietver- hältnisses zu veranlassen“, bleibt der Vermieter auf seiner Nachforderung sitzen.
Bummeln kostet Geld. Das stellen all die Vermieter fest, die sich mit der Abrechnung der Betriebskosten zu lange Zeit lassen. Binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums müssen sie dem Mieter laut Gesetz die Aufstellung zukommen lassen. Erreicht sie ihn zu spät, brauchen Mieter die Nachforderung nicht zu zahlen, wie der BGH in zahlreichen Urteilen entschieden hat. Dabei kommt es jedoch nur auf die Zusendung einer formell ordnungsgemä- ßen Abrechnung an, wie der Bundesgerichtshof unlängst entschieden hat. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist zur Wahrung der Frist nicht entscheidend, wie aus einem Urteil hervorgeht (BGH, Az. VIII ZR 115/04). Aber: Ist die Abrechnung inhaltlich nicht korrekt, wird der nachgeforderte Betrag nicht fällig. Der Mieter kann eine neue Abrechnung fordern.
Flattert Mietern die Abrechnung der Nebenkosten, auch Betriebsko- sten genannt, ins Haus, fordern sie nicht selten Kopien der einzelnen Rechnungen an. Der Bundesgerichtshof stellte für beide Seiten klar, dass Mieter grundsätz- lich keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien haben – selbst wenn sie diese bezahlen wollen (Az. VIII ZR 78/05). „Es muss im Interesse beider Parteien sein, zusätzlichen Aufwand zu vermeiden“, urteilte der BGH. Außerdem besteht durch die direkte Einsicht in die Unterlagen die Möglich- keit für den Mieter, mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu klären. Ausnahme: Der Vermieter muss doch kopieren, nämlich dann, wenn es dem Mieter nicht zuzumuten ist, Unterlagen beim Vermieter einzusehen. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn der Mieter in eine andere Stadt fahren müsste, um die Belege einzusehen.
Zieht der Mieter aus, darf der Vermieter die Kaution für aktuelle und mögliche Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen einbe- halten. In dem konkreten Fall war der Mieter Mitte des Jahres ausgezogen und ver- langte seine Kaution zurück, bevor die Nebenkosten sowohl des vergange- nen als auch des laufenden Jahres abgerechnet waren. Weil der Vermieter mit einer Nachzahlung für die Betriebskosten rechnete, behielten sie einen Teil der Kaution ein. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Eine Kaution sichere auch Ansprüche des Vermieters, die erst im Laufe der Zeit fällig werden – und damit auch Nachforderungen von Betriebskosten (Az. VIII ZR 71/05). Mit der Abrechnung sollten sich Vermieter jedoch nicht zu lange Zeit lassen (maximal sechs Monate).
„Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich das Herz zum Herzen fin- det“, schreibt Friedrich Schiller vor über 200 Jahren in seinem „Lied von der Glocke“. Manche Vermieter wollen sich auch heutzutage noch lange an ihre Mieter binden und setzen einen Kündigungsverzicht in den Mietvertrag. Vorteil: Der Mieter kann erst nach Ablauf dieser Frist aus dem Vertrag aus- steigen, der Vermieter hat Planungssicherheit. Doch ewig darf der Mieter nicht gebunden werden, entschied der Bundes- gerichtshof. In Anlehnung an die Regelungen zu Staffelmietverträgen (§ 557 a Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch) sind maximal vier Jahre zulässig (BGH, Az. VIII ZR 27/04 und 81/03).
Eine unpünktliche Zahlung rechtfertigt die fristlose Kündigung, ent- schieden die Karlsruher Richter. Allerdings gilt das nur dann, wenn der Vermieter den Säumigen abgemahnt hat (BGH, Az. VIII ZR 364/04). Im Fall überwies der Mieter das Geld fast regelmäßig nach dem dritten Werktag. Der Vermieter mahnte den Mieter ab und kündigte nach einer weiteren unpünktlichen Zahlung. Das Landgericht hielt die Kündigung für unwirksam. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Miet- zahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmahnung mit Kündi- gungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens dreimal verspätet gezahlt werde. Der BGH sah das anders. Eine Kündigung sei nicht bereits deshalb unwirk- sam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Zahlt der Mieter permanent zu spät, muss er das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherstellen. Daran haperte es jedoch im vorliegenden Fall, der Mieter hatte auf die Schreiben des Vermieters nicht reagiert, der Vermieter kündigte ihm zu recht.
Es gibt 17 zulässige Betriebskostenarten, die der Vermieter auf den Nutzer seiner Räume umlegen kann. Streit entbrennt dabei meistens um den Punkt „Sonstiges“. Doch hier gibt es zwei wichtige Regeln. Erstens: Nur was im Mietvertrag festgehalten ist, muss der Mieter zahlen. Fehlt eine Regelung zu Garten- pflege, Sauna und Co., muss er sie auch nicht zahlen. Regel Nummer zwei: Nur laufende Kosten hat der Mieter zu akzeptieren. Wartung ja, Reparatur nein: So entschied der Bundesgerichtshof im ver- gangenen Jahr, dass die regelmäßigen Sicherheitstests der Elektroanlage zu den zulässigen und damit umlegbaren Betriebskosten zählen. Der Mieter muss über die Betriebskostenabrechnung zahlen, wenn die Kosten als „son- stige Betriebskosten“ im Mietvertrag geregelt sind (BGH,Az.VIII ZR 123/06). Auch die Kosten der Gartenpflege sind Betriebskosten, entschied der BGH: Es spiele dabei keine Rolle, ob Mieter die Gartenflächen nutzen oder betreten dürfen (Az. VIII ZR 135/03). Wird jedoch ein neuer Garten erst angelegt, ist das Sache des Eigentümers – der Mieter muss hier nichts bei- steuern. Gebäudeversicherungen zählen dazu: Hat der Vermieter eine Gebäude- versicherung erst nach Einzug des Mieters für sein Objekt abgeschlossen, kann er auch diese Kosten auf den Mieter umlegen. Das bestätigte der Bundesgerichtshof im November 2006. Allerdings muss der Vertrag einen Spielraum für nachträglich aufkommende Betriebskosten vorsehen. Denn Voraussetzung ist, so die Bundesrichter, dass eine derartige Versicherung im Mietvertrag überhaupt als umlagefähig aufgeführt ist und dass der Ver- mieter das Recht habe, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mie- ter umzulegen (Az. VIII ZR 80/06). Vermieter sollten daher ihren Vertrag genau prüfen, ob er diesen Spielraum gewährt. Eigentümerschutzvereine und Anwälte helfen bei der Prüfung.
Wohnungsmietverträge müssen auf dem
